Wer eine Immobilie kauft, sollte die Finanzierung klären, bevor die Suche richtig beginnt. Dann wissen Sie, welcher Kaufpreis realistisch ist, und können sich schnell entscheiden, wenn das passende Haus oder die passende Wohnung angeboten wird.
Wie viel Eigenkapital sinnvoll ist
Banken finanzieren in Einzelfällen auch ohne Eigenkapital. Mit eigenen Mitteln erhalten Sie aber in der Regel bessere Konditionen und tragen ein geringeres Risiko. Als Faustregel gilt: Die Kaufnebenkosten sollten Sie aus eigenen Mitteln bezahlen können, besser zusätzlich einen Teil des Kaufpreises. Häufig werden 10 bis 20 Prozent genannt.
Planen Sie außerdem eine Reserve für Umzug, kleinere Renovierungen und Unvorhergesehenes ein. Das schützt Sie vor finanziellen Engpässen in den ersten Monaten.
Kaufnebenkosten in Bayern
Zum Kaufpreis kommen Nebenkosten, die Sie von Anfang an einplanen sollten:
- Grunderwerbsteuer: In Bayern beträgt sie 3,5 Prozent des Kaufpreises.
- Notar und Grundbuch: zusammen erfahrungsgemäß etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises. Die Gebühren sind gesetzlich festgelegt.
- Maklerprovision: abhängig von der Vereinbarung im Einzelfall.
Ein Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro fallen in Bayern 14.000 Euro Grunderwerbsteuer an. Für Notar und Grundbuch kommen grob 6.000 bis 8.000 Euro hinzu.
Maklerprovision: Teilung seit Dezember 2020
Seit dem 23. Dezember 2020 gelten neue Regeln, wenn ein Verbraucher eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus kauft:
- Ist der Makler für beide Seiten tätig, zahlen Käufer und Verkäufer die Provision zu gleichen Teilen.
- Beauftragt nur der Verkäufer den Makler und übernimmt der Käufer einen Teil der Provision, darf dieser Teil nicht höher sein als der Anteil des Verkäufers. Zahlen muss der Käufer erst, wenn der Verkäufer seinen Anteil nachweislich bezahlt hat.
- Ein Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus muss in Textform geschlossen werden. Eine E-Mail genügt.
Für Mehrfamilienhäuser, Grundstücke und Gewerbeimmobilien gelten diese Regeln nicht. Die Konditionen nennen wir Ihnen immer offen, bevor Sie sich entscheiden.
Finanzierungsbestätigung vor der Besichtigung
Sprechen Sie mit Ihrer Bank oder einem Finanzierungsberater, bevor Sie Besichtigungen vereinbaren. Eine erste Bestätigung, welchen Kaufpreis Sie finanzieren können, gibt Ihnen Sicherheit bei der Suche. Verkäufer und Makler sehen daran außerdem, dass Ihr Interesse ernst gemeint ist.
Diese erste Bestätigung ist meist noch unverbindlich. Die endgültige Zusage erteilt die Bank erst, wenn sie die konkrete Immobilie geprüft hat. Unterschreiben Sie den Kaufvertrag beim Notar erst, wenn diese Zusage vorliegt.
Die monatliche Rate realistisch planen
Entscheidend ist nicht nur der Kaufpreis, sondern die Rate, die Sie Monat für Monat tragen können. Rechnen Sie dabei mit Ihren tatsächlichen Ausgaben und denken Sie an Kosten, die als Eigentümer neu hinzukommen: Grundsteuer, Versicherungen, Rücklagen für Reparaturen und bei Wohnungen das Hausgeld.
Lassen Sie sich von Ihrer Bank verschiedene Varianten zeigen, etwa mit unterschiedlicher Zinsbindung und Tilgung. Fragen Sie auch, ob Sondertilgungen möglich sind. So bleiben Sie flexibel, falls sich Ihre Lebenssituation ändert.
Diese Unterlagen braucht die Bank
- Einkommensnachweise und eine Übersicht Ihrer laufenden Ausgaben
- Nachweise über Ihr Eigenkapital
- Exposé, Grundrisse und Wohnflächenberechnung der Immobilie
- aktueller Grundbuchauszug und bei Wohnungen die Teilungserklärung
Die Unterlagen zur Immobilie stellen wir Ihnen als Käufer gesammelt zur Verfügung. So kann die Bank zügig entscheiden.
Erst verkaufen, dann kaufen?
Viele unserer Kunden besitzen bereits eine Immobilie und möchten sich verkleinern oder verändern. Dann hängt die Finanzierung oft vom Erlös der bisherigen Immobilie ab. Eine realistische Werteinschätzung ist dafür der erste Schritt.
Stand: Oktober 2026. Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung.
