Beim Verkauf einer Immobilie fragen sich viele Eigentümer, ob vom Erlös etwas an das Finanzamt geht. Für selbst bewohnte Häuser und Wohnungen lautet die Antwort meist: nein. Es gibt aber Ausnahmen, vor allem bei vermieteten Immobilien und kurzer Besitzdauer.
Muss man beim Hausverkauf Steuern zahlen?
Gewinne aus dem Verkauf einer privaten Immobilie sind nur dann einkommensteuerpflichtig, wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen. Das Gesetz spricht von einem privaten Veräußerungsgeschäft (§ 23 EStG), umgangssprachlich heißt das Spekulationsfrist. Maßgeblich sind in der Regel die Daten der notariellen Kaufverträge.
Besteuert wird nicht der Kaufpreis, sondern der Gewinn. Das ist der Verkaufspreis abzüglich der Anschaffungs- oder Herstellungskosten und der Kosten des Verkaufs, etwa für Notar oder Makler. Liegt der Gesamtgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften in einem Kalenderjahr unter 1.000 Euro, bleibt er steuerfrei (Freigrenze).
Wann ist der Immobilienverkauf steuerfrei?
Nach Ablauf von zehn Jahren ist der Gewinn grundsätzlich steuerfrei. Innerhalb der zehn Jahre gibt es eine wichtige Ausnahme für selbst genutztes Wohneigentum. Steuerfrei bleibt der Verkauf, wenn Sie die Immobilie
- in der gesamten Zeit zwischen Kauf oder Fertigstellung und Verkauf ausschließlich selbst bewohnt haben oder
- im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt haben.
Für die zweite Variante genügt nach gängiger Auslegung ein zusammenhängender Zeitraum, der sich über drei Kalenderjahre erstreckt. Das mittlere Jahr muss dabei vollständig selbst genutzt sein, im ersten Jahr und im Verkaufsjahr reicht ein Teil des Jahres. Wer einen Verkauf plant, sollte die genauen Daten deshalb vorher prüfen lassen.
Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs kann auch eine Zweitwohnung oder eine nicht vermietete Ferienwohnung als Nutzung zu eigenen Wohnzwecken gelten, wenn Sie sie selbst bewohnen. Für viele Eigentümer in Herzogenaurach, Erlangen und im Landkreis, die seit Jahren im eigenen Haus leben, spielt die Spekulationsfrist daher keine Rolle.
Was gilt bei einer vermieteten Immobilie?
Haben Sie das Haus oder die Wohnung vermietet, greift die Ausnahme für Eigennutzung nicht. Verkaufen Sie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, ist der Gewinn steuerpflichtig und wird mit Ihrem persönlichen Steuersatz besteuert. Abschreibungen, die Sie während der Vermietung geltend gemacht haben, mindern dabei die Anschaffungskosten und erhöhen so den steuerpflichtigen Gewinn.
Auch eine teilweise Vermietung, etwa einer Einliegerwohnung, kann für den vermieteten Teil steuerlich relevant sein. Wer innerhalb weniger Jahre mehrere Immobilien verkauft, sollte zudem prüfen lassen, ob das Finanzamt einen gewerblichen Grundstückshandel annimmt.
Wie ist es bei einer geerbten oder geschenkten Immobilie?
Bei einem unentgeltlichen Erwerb, also durch Erbschaft oder Schenkung, beginnt die Frist nicht neu. Ihnen wird der Erwerb durch den Rechtsvorgänger zugerechnet (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Hat Ihre Mutter das Haus zum Beispiel 2012 gekauft und Sie erben es 2025, ist die Zehnjahresfrist bereits abgelaufen.
Davon getrennt zu betrachten sind Erbschaft- und Schenkungsteuer. Sie richten sich nach eigenen Regeln und Freibeträgen.
Zahlt der Verkäufer Grunderwerbsteuer?
Die Grunderwerbsteuer beträgt in Bayern 3,5 Prozent des Kaufpreises. Im Kaufvertrag wird in der Regel vereinbart, dass der Käufer sie trägt. Gesetzlich schulden allerdings beide Vertragsparteien die Steuer (§ 13 GrEStG). Zahlt der Käufer nicht, kann sich das Finanzamt deshalb auch an den Verkäufer wenden.
Wichtig: Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Steuerberatung. Lassen Sie Ihren Einzelfall vor dem Verkauf von einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater prüfen.
Stand: Oktober 2026.
Häufige Fragen
Ist der Verkauf meines selbst bewohnten Hauses steuerfrei?
In der Regel ja. Haben Sie die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt, bleibt der Gewinn auch innerhalb von zehn Jahren steuerfrei. Nach zehn Jahren ist er grundsätzlich immer steuerfrei.
Wann beginnt die Spekulationsfrist bei einer geerbten Immobilie?
Sie beginnt nicht neu. Maßgeblich ist der Zeitpunkt, zu dem der Erblasser oder Schenker die Immobilie gekauft hat.
Muss ich als Verkäufer Grunderwerbsteuer zahlen?
In der Regel nicht, weil der Kaufvertrag den Käufer zur Zahlung verpflichtet. Rechtlich schulden aber beide Vertragsparteien die Steuer.
