Viele Eigentümer möchten Kapital aus ihrem Haus freisetzen, ohne auszuziehen. Etwa um den Ruhestand abzusichern, Kinder zu unterstützen oder das Haus altersgerecht umzubauen. Dafür gibt es mehrere Wege. Sie unterscheiden sich darin, wie viel Geld Sie erhalten, wie sicher Ihr Wohnen ist und was am Ende für die Erben bleibt.
Wie funktioniert ein Hausverkauf mit Wohnrecht?
Sie verkaufen das Haus vollständig und lassen sich ein lebenslanges oder befristetes Wohnrecht im Grundbuch eintragen. Sie dürfen weiter darin wohnen, die Immobilie aber nicht vermieten. Wer welche Kosten trägt, wird im Vertrag geregelt.
- Vorteile: Sie erhalten den Erlös auf einmal, Ihr Wohnen ist im Grundbuch abgesichert.
- Nachteile: Der Kaufpreis fällt deutlich niedriger aus, der Kreis der Käufer ist kleiner und die Immobilie gehört nicht mehr zum Erbe.
Was ändert sich beim Verkauf mit Nießbrauch?
Der Nießbrauch geht weiter als das Wohnrecht. Sie dürfen die Immobilie selbst nutzen und auch vermieten und die Mieteinnahmen behalten. Ohne abweichende Vereinbarung tragen Sie als Nießbraucher dafür die gewöhnlichen Unterhaltungskosten und laufenden Lasten.
- Vorteile: mehr Flexibilität, zum Beispiel wenn Sie später in eine kleinere Wohnung oder ein Pflegeheim ziehen und das Haus vermieten möchten.
- Nachteile: Der Abschlag auf den Kaufpreis ist in der Regel noch größer, die laufenden Kosten bleiben bei Ihnen.
Was bedeutet eine Leibrente bei der Immobilie?
Bei der Leibrente verkaufen Sie das Haus und erhalten statt eines Einmalbetrags eine lebenslange monatliche Rente. Ihr Wohnen wird in der Regel über ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch im Grundbuch abgesichert.
- Vorteile: regelmäßige Zahlungen auf Lebenszeit, oft übernimmt der Käufer die Instandhaltung.
- Nachteile: Bei frühem Tod kann insgesamt deutlich weniger als der Wert der Immobilie gezahlt werden. Sie sind von der Zahlungsfähigkeit des Käufers abhängig, und die Rente ist mit ihrem Ertragsanteil einkommensteuerpflichtig.
Wie funktioniert ein Teilverkauf?
Sie verkaufen nur einen Anteil Ihrer Immobilie, zum Beispiel die Hälfte, und behalten ein Nießbrauchrecht für das ganze Haus. Für die Nutzung des verkauften Anteils zahlen Sie ein monatliches Nutzungsentgelt.
- Vorteile: Sie bleiben Miteigentümer und an der Wertentwicklung Ihres Anteils beteiligt.
- Nachteile: Verbraucherzentralen weisen auf hohe Kosten hin. Das Nutzungsentgelt ist oft höher als die Zinsen eines Kredits und kann über Anpassungsklauseln steigen. Hinzu kommen Gebühren, und die Verträge sind komplex.
Ist Verkaufen und Zurückmieten eine Alternative?
Sie verkaufen das Haus ohne Abschlag für ein Wohnrecht und schließen mit dem Käufer einen Mietvertrag. Häufig sind das Kapitalanleger.
- Vorteile: voller Marktpreis, und als Mieter können Sie später flexibel ausziehen.
- Nachteile: Sie zahlen dauerhaft Miete, Mieterhöhungen sind im gesetzlichen Rahmen möglich. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs sollte im Mietvertrag ausdrücklich ausgeschlossen werden.
Warum mindern Wohnrecht und Nießbrauch den Kaufpreis?
Der Käufer erhält das Eigentum, kann das Haus aber über Jahre weder selbst nutzen noch frei vermieten. Dieser Nachteil wird bewertet und vom Verkehrswert abgezogen. Je jünger Sie sind und je länger das Recht voraussichtlich besteht, desto höher fällt der Abschlag aus. In die Berechnung fließen unter anderem die statistische Lebenserwartung und der Wert der Nutzung ein.
Eine fundierte Bewertung ist deshalb die Grundlage jeder Entscheidung. Patrick Kollmer bespricht die Wege gerne persönlich mit Ihnen und zeigt, welcher Erlös für Ihre Immobilie in Herzogenaurach, Erlangen oder im Landkreis realistisch ist.
Wichtig: Alle Modelle werden notariell beurkundet und haben steuerliche und erbrechtliche Folgen. Lassen Sie sich vor einer Entscheidung von einem Notar und einem Steuerberater beraten und beziehen Sie Ihre Familie früh mit ein.
Stand: Oktober 2026. Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung.
Häufige Fragen
Kann ich mein Haus verkaufen und trotzdem darin wohnen bleiben?
Ja, zum Beispiel über einen Verkauf mit Wohnrecht oder Nießbrauch, eine Leibrente, einen Teilverkauf oder einen Verkauf mit Rückmiete. Die Wege unterscheiden sich bei Erlös, Sicherheit und laufenden Kosten.
Wie viel weniger erhalte ich beim Verkauf mit Wohnrecht?
Das hängt vor allem von Ihrem Alter, der voraussichtlichen Dauer des Rechts und dem Wert der Immobilie ab. Je länger das Recht voraussichtlich besteht, desto größer ist der Abschlag.
Was ist der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch?
Mit einem Wohnrecht dürfen Sie selbst in der Immobilie wohnen. Mit einem Nießbrauch dürfen Sie sie zusätzlich vermieten und die Einnahmen behalten, tragen ohne andere Vereinbarung aber auch die laufenden Kosten.
