Wer sein Haus oder seine Wohnung verkaufen möchte, fragt sich früh, was ein Makler kostet. Die Antwort hängt von der Vereinbarung im Einzelfall ab. Seit Ende 2020 regelt das Gesetz aber genau, wie die Provision zwischen Verkäufer und Käufer verteilt werden darf. Hier finden Sie den Überblick, so wie wir ihn auch Eigentümern in Herzogenaurach, Erlangen und im Landkreis Erlangen-Höchstadt erklären.
Wie hoch ist die Maklerprovision in Bayern?
Eine gesetzlich festgelegte Höhe gibt es nicht. Die Provision wird frei vereinbart. In der Praxis haben sich jedoch Richtwerte etabliert: Marktübersichten von Immobilienportalen nennen für Bayern häufig insgesamt 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer, aufgeteilt in je 3,57 Prozent für Verkäufer und Käufer.
Ein Rechenbeispiel: Bei einem Kaufpreis von 450.000 Euro entsprechen 3,57 Prozent rund 16.065 Euro. Entscheidend ist aber immer, was in Ihrem Maklervertrag steht. Unsere Konditionen nennen wir Ihnen offen, bevor Sie sich entscheiden.
Wer zahlt die Maklerprovision beim Hausverkauf?
Seit dem 23. Dezember 2020 gelten die §§ 656a bis 656d BGB. Sie greifen, wenn eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus verkauft wird und der Käufer Verbraucher ist, also privat kauft. Für diese Fälle gilt:
- Makler für beide Seiten tätig: Verkäufer und Käufer zahlen gleich viel (§ 656c BGB). Verzichtet der Makler gegenüber einer Seite auf seine Provision, gilt das auch für die andere.
- Nur der Verkäufer beauftragt den Makler: Ein Teil der Provision darf an den Käufer weitergegeben werden. Der Verkäufer muss aber mindestens gleich viel selbst tragen (§ 656d BGB). Der Käufer zahlt seinen Anteil erst, wenn der Verkäufer seinen Anteil nachweislich bezahlt hat.
- Volle Übernahme: Der Verkäufer kann die Provision auch vollständig selbst übernehmen.
- Textform: Der Maklervertrag muss in Textform geschlossen werden (§ 656a BGB). Eine E-Mail genügt.
Für Mehrfamilienhäuser, Grundstücke und Gewerbeimmobilien gelten diese Vorgaben nicht. Dort ist die Verteilung der Provision frei verhandelbar.
Was leistet der Makler für die Provision?
Für Sie als Verkäufer umfasst die Arbeit eines Maklers typischerweise diese Aufgaben:
- Werteinschätzung und Preisstrategie auf Basis des regionalen Marktes
- Beschaffung der Unterlagen, etwa Grundbuchauszug, Energieausweis, Flurkarte und bei Wohnungen die Teilungserklärung
- Exposé mit Fotos, Grundrissen und Beschreibung sowie Vermarktung in Portalen und bei vorgemerkten Interessenten
- Organisation und Durchführung der Besichtigungen
- Prüfung der Finanzierung von Kaufinteressenten
- Vorbereitung des Notartermins und Begleitung bis zur Übergabe
Patrick Kollmer ist Immobilienmakler (IHK) und kennt den Markt rund um Herzogenaurach, Erlangen und Forchheim aus der täglichen Arbeit. Ein realistischer Angebotspreis und vollständige Unterlagen helfen, Preisdiskussionen kurz vor dem Notartermin zu vermeiden.
Wann wird die Maklerprovision fällig?
Der Anspruch auf Provision entsteht nach § 652 BGB erst, wenn der Kaufvertrag infolge der Tätigkeit des Maklers zustande kommt. In der Praxis ist das die Beurkundung des Kaufvertrags beim Notar. Kommt kein Verkauf zustande, fällt bei einer erfolgsabhängigen Provision keine Provision an.
Den Ersatz von Aufwendungen, etwa für Anzeigen, schulden Sie nur, wenn er ausdrücklich vereinbart ist (§ 652 Abs. 2 BGB). Den genauen Zahlungszeitpunkt regelt der Maklervertrag.
Worauf sollten Sie beim Maklervertrag achten?
Lesen Sie vor der Unterschrift genau nach, welche Provision vereinbart ist, wie sie zwischen Ihnen und dem Käufer aufgeteilt wird und welche Laufzeit der Auftrag hat. Fragen Sie außerdem, welche Leistungen konkret enthalten sind. Ein seriöser Makler beantwortet diese Fragen offen und schriftlich.
Stand: Oktober 2026. Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung.
Häufige Fragen
Muss der Käufer die Hälfte der Maklerprovision zahlen?
Nicht zwingend. Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an einen privaten Käufer darf der Käufer höchstens so viel zahlen wie der Verkäufer. Der Verkäufer kann die Provision auch vollständig übernehmen.
Ist die Maklerprovision in Bayern gesetzlich festgelegt?
Nein. Die Höhe wird frei vereinbart. Häufig genannt werden in Bayern je 3,57 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer für Verkäufer und Käufer.
Muss ich Provision zahlen, wenn mein Haus nicht verkauft wird?
Bei einer erfolgsabhängigen Provision nein. Der Anspruch entsteht erst, wenn der Kaufvertrag durch die Tätigkeit des Maklers zustande kommt. Aufwendungsersatz ist nur geschuldet, wenn er vereinbart wurde.
